突发| 央行降准，净释放8000亿元，楼市受刺激？

2019-01-04 20:15:31

紧接着，临近下班时间，央行官网挂出公告，决定下调金融机构存款准备金率1个百分点。

此次降准早有预期，不过在小田看来依然有两大看点：

其一，降准分为两个阶段进行，于1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。降准政策分两次实施，和春节前现金投放的节奏相适应，显然是为了缓解春节前后存款下行导致的银行基础货币缺口。

在以往春节前央行都会有类似的操作，多少有点春节“维稳”的味道。

此前据华创证券屈庆团队测算，今年春节前基础货币依然存在4万亿-4.5万亿的缺口，需要央行采取货币政策工具进行提前对冲。

其次，去年央行有过4次降准操作，全都是面向小微企业和“三农”领域的定向降准，而此次降准似乎可以看作是全面降准，也正好呼应了李总理运用好全面降准的讲话。

不过，央行的负责人表示，此次降准仍属于定向调控，并非大水漫灌，稳健的货币政策取向没有改变。

定向与全面降准之间，显然有个很微妙的界线，尤其是心理层面的界线。

春节前降准，净释放8000亿元的长期资金，对于饥渴状态的楼市会产生什么样的影响呢？

我们不妨引用中原地产首席分析师张大伟的分析：

1：历史看，只要降准，对于房地产来说肯定是利好，能缓解资金面压力　

降准肯定能够缓解房地产企业的资金压力，另外对于购房者按揭来说也能够相对获得平稳的信贷价格。

从10月份降准开始，市场的信贷利率其实已经见底逐渐降低，部分城市的首套房贷利率有所降低。如果再降准，对于购房者来说，一方面优惠利率会越来越多，首套房贷利率有望逐渐回归到基准周围。

部分银行也会出现针对首套房认定标准的调整，房地产贷款对于大部分银行来说依然是优质信贷业务。

1-11月份，房地产开发企业到位资金150077亿元，同比增长7.6%，增速比1-10月份回落0.1个百分点。其中，国内贷款21807亿元，下降3.7%；利用外资102亿元，下降30.4%；自筹资金50619亿元，增长10.0%；定金及预收款49551亿元，增长15.7%；个人按揭贷款21420亿元，下降0.9%。

2：对楼市有什么影响？降准的目的当然不是为了给楼市喘气，但难以避免，楼市将有所获益。

11月份人民币贷款增加1.25万亿元，同比多增1267亿元。分部门看，住户部门贷款增加6560亿元，其中，短期贷款增加2169亿元，中长期贷款增加4391亿元

10月份人民币贷款增加6970亿元，同比多增338亿元。分部门看，住户部门贷款增加5636亿元，其中，短期贷款增加1907亿元，中长期贷款增加3730亿元

前三季度人民币贷款增加13.14万亿元，同比多增1.98万亿元。分部门看，住户部门贷款增加5.69万亿元，其中，短期贷款增加1.85万亿元，中长期贷款增加3.83万亿元；

住户部门中长期贷款在2016年曾增加5.68万亿元，2017年该项新增减少3800亿元。但2017年住户短期贷款明显增加。（短期贷款增加1.83万亿元，中长期贷款增加5.3万亿元。）

2018年数据显示：截止11月，居民户中长期贷款增加4.6421万亿。短期贷款2.2576万亿。

2018年居民户短期信贷数据刷新历史记录，中长期贷款同比有所减少。

央行降准的目的很明确，就是保证市场的流动性，主要小微企业的流动性，精准向实体经济注水，目的绝不是楼市、股市。但难免，最后获益的依然肯定有楼市。房地产不稳，经济很难实现稳增长。

中国经济社会一切乱象，和银行又做裁判员又做运动员都有非常大的关系，只要银行有了水，银行肯定会想办法流入房地产。

3：从各地政策内容看，房地产调控2019年政策取向依然是从严为主，但之前过于严厉，部分城市楼市出现明显调整局部市场，会有政策微调的可能性。

只要房价不涨的城市，最近房地产政策都有松动的可能性

特别是对于二三线城市来说，除了信贷政策，最近其他政策都有可能调整。而如果降准部分城市的银行也有可能会变相的调整执行中的信贷政策。房地产政策最严格的时期已经过去。

归根结底，降准是利好房地产的，降准肯定会带来贬值预期与购入资产的需求。

4：再次降准，对于很多城市依然风险非常大

实体经济的发展进入新周期，2019年依然是需要稳定为主，这种情况下，买房更需要谨慎，房地产已经不具备再被全面刺激的可能性。远离风险最大的三四线城市，进入一二线城市核心圈，未来买房最好选择二手房成交量占比过半的城市。

特别需要强调的是，降准对楼市最大的影响应该也就是心理层面的。

在春节消费大潮即将拉开，4.5万亿基础货币缺口面前，8000亿元渗透到房地产领域的资金并不会多。

当然，在稳健的货币政策思想指导下，我们或许可以期待下央行在2019年的操作。毕竟房地产在2019年的走势，要仰仗央行了。

刚需买房认准三个范围：

一线城市；

强二线城市；

环一线城市的城市群。

至于想投资房产应对手中的货币贬值，就请一定要

远离三四线城市；

远离没人接盘的文旅地产；

远离商住等类住宅产品。